建物は年数が経過するとどうしても老朽化が避けられず、危険な状態になってしまうため、大家としては解体や建て直しを行うべく、住民に立ち退きを依頼しなければならない場合があります。
ここでは、大家側の事情による立ち退きをできるだけスムーズに依頼するための手順についてご説明します。
立ち退き依頼通知から条件交渉、退去手続きまでの流れ
大家都合による立ち退き要請は、賃貸契約期間が満了する6ヶ月から1年前までに行うのが原則です。
立ち退きには大家と入居者による合意が必須であり、一方的に出ていくよう求めることはできませんから、入居者の負担がより少なくなるよう配慮しながら慎重に交渉を進めていくことが大切です。
1.入居者に立ち退きが必要であることを知らせ退去のお願いをする
なぜ立ち退きが必要になったか経緯を説明し、これまで契約してくれたことへの感謝と立ち退きを求めることへのお詫びを行います。
大家と入居者が合意した上でなければ退去に至りませんので、必要な補償は行う旨を伝えます。
2.立ち退きに関する補償の話し合いを行う
大家から立ち退きを要請する場合は、正当な理由がなければいけません。
借地借家法第28条では、退去してもらう入居者に対し金銭補償を行うことも「正当な事由」として考慮されたりするので、大家としては誠実に十分な補償を提供するようにします。
例えば、引っ越しにまつわる費用負担や敷金の無条件返還、契約解除して退去してもらうまでの間の家賃免除等、入居者が「そこまでしてくれるなら」と思えるような姿勢を見せることが大事です。
3.退去のためのサポート
合意してくれた入居者ができるだけスムーズに新居に移れるよう、物件の提案や引っ越し業者の手配等、できるだけのサポートを提供します。
退去を求めるために、低姿勢で誠実に立ち退き依頼することはとても大事ですが、入居者とのトラブルが発生しやすいのも事実です。
そのため当初より弁護士に依頼し、法的に問題がない対応ができるよう助言を受け、感情的になりそうな場面では話し合いに同席してもらう等、大家としても自分自身を守る手段を持つ必要があります。
「正当な理由」がなければ立ち退きを求めることはできない
入居者側に、きちんと家賃を支払わない等の債務不履行がない限り、大家が入居者を強制的に退去させることはできず、必ず双方が退去に合意した状態でなければいけません。
この際、アパートやマンションが老朽化し危険性が高まったため取り壊しが必要である等の事情が大家側にあり、かつ十分な補償を提供して初めて、大家側に立ち退きを求める正当な理由があると見なされる可能性があります。
ただ、借地借家法は何かと賃借人を保護する傾向にあるため、老朽化による取り壊しが必ずしも正当事由として認められるとは限りません。
ですから、できる限り賃借人とは争わず、誠実に対応して理解を得て自主的に退去に協力してもらう関係を構築していくことを念頭に考えたほうが良いでしょう。
落ち度のない入居者に対する金銭補償は十分に行う
金銭補償はあくまでも大家の善意によるものですが、補償を行うことで立ち退きを求める正当事由を補完できる要素となります。
新居に移り住むための引っ越し代や、引っ越し先の賃貸契約に関わる敷金・礼金等の諸費用負担、別途立ち退き料を支払う等の補償が一般的です。
立ち退き料を支払う場合、事前告知期間に相当する6ヶ月から10カ月程度の家賃相当額が相場とも言われているようですが、様々な事情が考慮されるため、相場はあってないようなものです。
ただし入居者が複数人いればその分立ち退き料も大きな額になりますし、最終的な金額決定は入居者との交渉に大きく左右されます。
大家側としては、1人あたり最低でも家賃12か月分は覚悟しておく必要があります。
入居者保護のため6カ月以上の事前告知期間が必要
借地借家法第26条にある通り、契約更新を行わない時は契約期間が満了する1年前から6ヶ月前までに貸借人に告知しなければなりません。
従って立ち退きを依頼する場合も同様に、契約解除し立ち退いてもらいたい日の1年前から6ヶ月前までに、立ち退き理由を含めて退去依頼の告知を行う必要があります。
借地借家法第27条では、契約満了の6ヶ月以内に告知された場合、きちんと家賃を支払い債務履行している限り、退去要請を了承せず居住し続ける権利を有していますから、家主としては十分な期間的余裕を持たせた状態で住民に立ち退き依頼を行わなければいけないのです。
6ヶ月以上前から立ち退きの告知を行う理由としては以下の事柄が挙げられます。
- 入居者が新たに引っ越し先を見つけて契約し、引っ越し作業を完了するまでには相当の期間を要する
- 引っ越しに伴う費用は多額であるため資金を用意する期間を要する
特に、経済的に余裕がない入居者が退去要請を受けた場合、転居したくても費用を捻出できず、強引に退去させられれば住居を失うことになりかねません。
大家が十分な金銭的補償を行わなければいけないのは、大家都合による立ち退きのために入居者が被る数々の負担を最小限に抑える誠実さが求められるからです。
大家として最大の誠意を持って対応したとしても、入居者との話し合いがトラブルに発展することは多々あり、訴訟問題に至るケースも見られます。
そのため、交渉内容についてはできれば録音をする、常にメモを採る等記録しておき、万が一に備える心がけは欠かせません。
深刻なトラブルに発展しやすい立ち退き交渉は初期から弁護士に相談を
立ち退きを求める必要性が出てきたら、できるだけ早い段階で弁護士に相談することが非常に大切です。
感情的な軋轢を生みやすい問題であるため、大家と入居者が任意で話し合うと、立ち退き時期や立ち退き料等について大きなトラブルになりかねません。
弁護士を介入させておけば、立ち退きの告知時期や告知方法、交渉や立ち退き料等に関する的確なアドバイスを受けることができ、必要に応じて交渉の場に弁護士に同席してもらうこともできます。
第三者を間に入れると、話し合いは比較的冷静に進むことが多く、かつ弁護士が法的根拠に基づいて交渉を進めれば双方が納得できる地点へ到達できる可能性が高まりますので、法的知識と経験を備えた交渉のプロとして、速やかに弁護士に相談することを強くお勧めします。
