不動産投資の勧誘を受けて購入したのは良いものの、担当者の説明内容が虚偽であったことがわかり契約解除を検討するケースは決して少なくありません。どのような説明を「虚偽」とし契約解除できるのか、契約解除にはリミットがあるのかについてご説明します。
「事実とは異なる説明」もしくは「事実を伝えなかった」ということが起こる背景
昨今では節税対策としての不動産投資が注目されていることから、マンション購入は一般向けの投資対象として非常に人気があります。また、投資マンションの勧誘をする際、不動産会社は「安定した家賃収入を得られる」などメリットを強調してセールストークを行う傾向があります。
ただし実際にはメリットとリスクは表裏一体で存在するため、家賃収入自体は安定性があるとしても、賃貸物件には避けられない空室のリスクも同時に抱えなければなりません。せっかく家賃収入があっても退去してしまうと収入は激減しますが、税金やローン、修繕費用等の支出は変わりなく発生するため、決して楽観視することはできないのです。
不動産会社の営業マンには厳しいノルマが課せられているため、営業も非常にしつこいことも多く、頭を悩ませている人は多いようです。また、離職率や転職率も高いと言われているため、売買契約を結んでから引渡しまでの間に担当者が退職してしまうというケースも少なくないようです。
「マンションを購入すれば満室になって大きな安定収入を得られます。」と説明を受けたものの、実際に購入し入居者を募集してみると2割程度しか集まらなかった、というケースも珍しいものではありません。不動産業者の説明と現実とのかい離が大きすぎたり、当初から意図して虚偽の説明を行ったりした場合は、損害賠償請求や債務不履行の対象となる可能性があるので、法的根拠に基づいた対応をするためには弁護士への相談は欠かせません。
「絶対に儲かります」「絶対に空室にならない」といった断定表現も契約解除の理由となる
顧客獲得のために「絶対に」「確実に」「必ず」といった文言を使う業者は悪質である可能性が高いと言えます。
- 入居率が非常に高いため空室は絶対にない
- 入居率を考えても経費を超える利益が必ず出る
- 都内物件だから資産価値が高騰する
- 契約するなら今しかない
勧誘時にこのような説明を受ければ、耳あたりが良いため買主としてはメリットばかりのように思えてしまいます。しかし未来について「絶対」はあり得ないこと、メリットとリスクは表裏一体であることを冷静に考え、相手の説明をよく聞き疑問があれば尋ねて解消しなければいけません。このような強引な勧誘は宅地建物取引業では禁止行為になっているため、相手の言うことを鵜呑みにせず、断定的な表現があればしっかりと事実を確認していくことで、買主は自分の身を守ることができるのです。
「絶対に」「確実に」「必ず」これらのワードについては、口頭で説明するときはもちろんのこと、不動産会社からもらう営業資料などにそのような記載がある場合も要注意です。これらの表示は法的にも違法性が強いことが多く、万が一資料にそのような表現が使われている会社から営業を受けている場合は、できる限り契約をせずに断ることをおすすめします。
クーリングオフによる契約解除のリミットは8日以内
宅地建物取引業法第37条に基づき、訪問販売や電話勧誘によって不動産売買契約を結んだ場合、説明書を受け取った日から8日以内であれば、買主側から一方的かつ無条件に契約を解除することができます。
ただし、あくまでも訪問や電話により不動産会社から勧誘を受けた場合が該当しますので、自ら不動産会社に足を運んだ場合はクーリングオフの対象にはなりません。不動産のクーリングオフを行うには以下の条件を満たしている必要があります。
- 不動産を購入した場合
- 不動産会社からクーリングオフについて説明を受けてから8日以内であること
- 上記期間内に買主が契約解除の意思表明をすること
基準となるのは、業者からクーリングオフについて説明を受けた日になります。つまり、契約日の後からクーリングオフに関する説明を受けた場合、契約日ではなく説明を受けた日から8日間として計算します。もし不動産会社がクーリングオフに関する説明をいつまでも行わなかった場合、開始日が到来しないことになるため、いつまでも契約解除が可能な状態が続きます。
但し、クーリングオフが使えるのは、売主が宅地建物取引業者である場合です。そのため売主が個人だったり、宅地建物取引業者以外の場合については、クーリングオフの適用対象外となります。
そのため、売買契約を交わす際には、売主がどういった人物、法人であるのかについて詳しく確認するようにしましょう。
クーリングオフの手続きは以下の順序で進めます。
書面で契約解除を申し入れる
宅地建物取引業法第37条に基づき、契約解除通知書を作成し内容証明郵便として相手方に送付します。クーリングオフは通知書の発送をもって効力を発するため、説明を受けてから8日目の消印が押された内容証明郵便を当日中に発送すれば良いことになります。
不動産の代金全額支払い前かつ不動産の引渡し前である
クーリングオフに関する説明を受けてから8日目に至る前に代金を全額支払っていたり、不動産の引き渡しが完了したりしている場合は適用外となりません。なお「引き渡し」とは法務局における登記名義の変更手続きが完了していることを指しています。また、支払っているのが手付金のみの場合は、全額支払いに当たらないため契約解除が可能です。
よくある虚偽説明の具体例
不動産会社が投資マンションを売る際、営業を受ける買主側はマンション投資に関する知識がほとんどないケースが通常でしょう。そのため、営業マンの言うことをそのまま鵜呑みにすると、予想とだいぶ違う収支になることがよくあります。
また、虚偽ではないにしても、誤解を生みやすい説明などもありますので注意が必要です。投資マンションの営業トークで特に注意すべき点は以下のとおりです。
１：満室を前提にした返済計画
投資マンションを購入する際には、節税効果を最大限発揮するためにアパートローンなどの事業用ローンを使うことになるのが一般的です。ただ、事業用ローンは個人の住宅ローンよりも金利が高いため、返済計画が甘いと途中でキャッシュフローが厳しくなる可能性があります。
不動産会社の中には、収支シミュレーションにおいて、常に部屋が満室で家賃収入が入ってくることを前提したものであることがあります。けれども現実的には、２年程度で賃借人が退去することはよくありますし、退去すれば内装費用や募集広告費もかかります。
また、退去して次の入居者が決まるまでの間については家賃収入がなくなります。
これを念頭においてキャッシュフローの計画を練っておかないと、空室になった途端に破綻してしまいます。不動産会社の中にはこのあたりを「絶対に大丈夫です」といった感じで適当なことを言ってくるケースがあります。
２：家賃保証で安心感を与えるケース
上記のように、常に安定した家賃がもらえるとは限らないのが不動産投資の一番のリスクと言われています。そこで不動産会社が考え出したのが家賃保証というサービスです。
これは、物件を販売する不動産会社がその部屋を買主から借りて、一定の家賃を買主に対して保証するというものです。不動産会社は買主から借りた部屋を第三者に転貸することで利益を得ます。
CMなどで３０年一括借上げ、などの謳い文句が時々流れますが、これが家賃保証です。
家賃保証と聞くと安易に安心してしまって購入を決断するケースが多いのですが、これは非常に危険です。
長期間家賃保証をしてくれると安心していても、数年後に家賃保証の金額を値下げするよう迫ってくるケースが非常に多いのです。これについては契約書に記載されている場合とされていない場合がありますが、一度マンションを購入してしまうと後に引けなくなるため、現実的には不動産会社の言うことに従わざるを得なくなってしまうようです。
これらの虚偽説明や誤解をうむ説明については、後に裁判を起こす際にとても重要な要素となります。ただ、証拠が残らないことも多いので、投資マンションを購入する際には、当時もらった営業資料や契約書類関係は絶対に無くさないよう注意しましょう。
事実とかい離した悪質な虚偽説明には弁護士を代理人とした対応が不可欠
不動産会社が「必ず利益が出る」「空室は出ない」といった表現を使った場合、買主がそれを事実であると誤解するような「断定的判断の提供」であると見なされます。家賃収入に関する試算においても、不都合な要素を省いて利益が出るようなシミュレーションを行った場合、客観的事実に反するとして「不実告知」に該当する可能性もあります。
売主としては、空室による家賃収入減の可能性や入居率の変化、家賃や不動産価格の下落等、販売においてデメリットになり得る要素を買主に伝えないことは信義に反し、「不利益事実の不告知」とされる場合もあります。
どのようなケースが虚偽・悪質と見なされるのかについては、不動産鑑定士による専門調査も含めた事実確認を行った上で、法に基づいた責任追及を行う必要があります。当事務所では相談者や依頼者の話を丁寧にヒアリングし状況理解に努めていますので、ぜひ一度ご相談頂き、どういった点が悪質かつ虚偽にあたり、どのような対応が必要になるのか、一つ一つ具体化していくことを強くお勧めします。
