共有不動産と知らず相続した土地の時効取得条件について

執筆者

代表弁護士 佐々木 一夫 (ささき かずお)

身内から相続した不動産が、実は被相続人と他者との共有地であったものの、相続人が長期に渡りその土地を利用し続けていた場合、時効成立して所有権を取得することができるのでしょうか。

ここでは、共有不動産が他人と共有されていた場合の時効取得についてご説明します。

占有状況により10年あるいは20年で時効取得できることがある

民法162条では、時効取得について以下のように定めています。

自分の所有物でないと理解している状態を指して「悪意取得」と呼び、1項は悪意取得の場合について定めた条項になります。
これに対して、全く自分の所有物であると信じ込んでいる状態を「善意取得」と呼び、善意取得の場合について定めた条項が2項になります。

自分の所有物ではないと理解している「悪意」の場合は20年、全く自分のものであると信じて所有する「善意」の場合は10年を時効とし、完全に自分の所有物とすることができます。

時効取得するために必要な「自主占有であることの証明」は簡単ではない

共有名義にある不動産を相続した場合、受け継がれるのは共同の所有権ですから、自分の持ち分以外については他主占有となります。例えば以下のような状態が確認できるかどうかは、自主占有が認められる要素となり、時効取得を成立させられる可能性が出てきます。

• 共有不動産ではあるが1人だけが長期間に渡り占有し続けている
• 他の共有名義人が当該不動産について無関心である
• 占有中の税金等を支払ってきた
• 相続においては、その不動産が被相続人の所有物であると相続人が信じたまま使い続けてきた

占有する本人の心情や意見ではなく、あくまでも客観的な事実が判断材料となってくるため、立証は決して簡単ではありません。
自主占有を主張するためには、不動産問題に詳しい弁護士の力を借り、十分に準備を行って客観的に納得できる状況を作ることが非常に大切です。

親が占有してきた共有不動産を相続した場合、時効取得できる可能性が生じる

時効取得の原則は「自分のものとして長期に渡り占有（自主占有）してきた事実」があるかどうかという点にあります。
従って、賃貸物件等「他者の所有物を借りているだけ（他主占有）」の場合は、20年に渡り賃料を支払って居住してきたとしても、そもそも時効の認識自体が成り立ちません。

一方、相続の場合はまた異なるケースが考えられます。仮に親族が共有名義で所有している土地を、そうとは知らない相続人が受け継ぎ20年以上占有してきた場合、所有権が移転し時効取得できる可能性も出てくるのです。

これについては民法185条において、共有名義を含む他者のもの（他主占有）が自分のもの（自主占有）になる条件が定められています。

もともと共有名義人だった親が死亡し、子が共有不動産を相続した場合は、「共有不動産の占有状態」を受け継いだに過ぎないため、時効取得が成り立ちません。しかし、その不動産が共有名義ではなく親の所有物であると信じて相続し、以降も居住する等のメリットを享受し税金を支払う等の義務も当たり前に果たしてきている場合、自主占有と同じ状態であると見なされて時効取得できる可能性が出てきます。

ただしこの場合も、自主占有であるという主張を証明する必要があります。

人間関係と法的要素が複雑に絡む共有不動産トラブルは当事務所までご相談を

共有不動産にまつわるトラブルは、関係者それぞれの思惑がぶつかりあうため、人間関係がこじれやすくなると言えます。
また民法に基づく正当な方法で自主占有を主張し認められなければ時効取得は困難ですから、不動産問題や当該判例について知識や経験が豊富な専門家の協力が欠かせません。

ネットなどの情報だけ見ると、20年ただ占有していれば時効で取得できると考えてしまいがちですが、実際はそんなに簡単なことではありません。
時効取得を主張するということは、相手方から反論されることになるため、時効取得の要件を満たしていることを、こちら側で証明しなければなりません。
そして、そのためには経験豊富な弁護士によるサポートが必要不可欠と言えます。

当事者同士の対立を最小限に抑え、できるだけ納得できる解決を得るためにも、不動産問題に強い当事務所の弁護士にぜひご相談ください。
ご事情をよく伺った上で、最も適切と思われる解決方法とその準備について弁護士がリードしていきますから、精神的な負担を和らげつつ隙のない対策が可能となります。

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