家賃滞納者の追い出し方はこれ！強制退去のステップと費用

執筆者

代表弁護士 佐々木 一夫 (ささき かずお)

毎月支払うべき家賃を滞納する入居者を追い出すためには、法的執行力のある強制執行という方法を使うことになります。
何カ月も家賃を滞納されながら部屋を明け渡してもらえない状態は、大家にとって空室が続くよりも大きなダメージになりかねません。
できるだけ早く滞納者を追い出し、速やかに新しい入居者の募集に移りたいところです。

ここでは、強制退去を行うまでのステップや費用についてご説明します。

家賃滞納者を追い出すための2つの条件

入居者が家賃を滞納するということは、大家の収入源が途切れたままになるということを意味しますから、未納分をしっかり回収しなければ大家は大きな経済的ダメージを受けることになります。
払えるのに支払いを拒む入居者もいれば、生活困窮者であるため家賃支払いに応じることができない人もおり、その対応は非常に繊細で難しいと言えます。

強制退去を行うには、まず建物明け渡し請求の訴訟を起こし、判決が出た後改めて裁判所に強制退去の申し立てを行い、執行の許可をもらいます。
追い出しが裁判で認められる条件としては、家賃を滞納したという事実に加え、家賃滞納によって「貸借人と大家の関係が破壊されたかどうか」が重要視されます。

この2つの条件が満たされた場合、契約解除が認められ強制執行の許可も下りることになるのです。

滞納者にはまず催促から始め内容証明郵便による通告を行う

何カ月も家賃滞納している入居者であったとしても、勝手に部屋の鍵を取り換えるような実力行使は認められていませんし、現段階では強制退去も認められません。
法的手段に訴えるためには、まず当事者同士での話し合いがあったかどうかが非常に重要なのです。

仮に大家が裁判所の許可を得る前に勝手に鍵を取り換えた場合、法的手続きによらない違法な自力救済と見なされます。
また滞納者の部屋に勝手に入れば住居侵入罪、勝手に家財道具を運び出せば器物損壊罪に該当する可能性があります。

順序良く法的手続きに移行していくためには、まずは滞納者に対する催促から始める必要があります。家賃の未払いがあることについて、対面または電話や手紙を使って通知し、支払うように何度も働きかけます。
本人が全く応じなければ、次に連帯保証人に連絡を取り未納家賃の支払い請求を行います。

本人及び連帯保証人がどうしても支払いに応じてくれない場合、次に採る手段は内容証明郵便の送付になります。
家賃に未払いがあることとその内訳、指定期日までに支払って欲しい旨、支払われなかった場合は賃貸契約解除に至ることを記し、内容証明郵便として滞納者に送付します。差出人と受取人、記載された内容がいつ送付されたかという記録が郵便局側に残る仕組みであるため、訴訟では非常に有効な証拠となります。

指定期日までに滞納家賃の支払いが実行されなかった場合、内容証明郵便に記載の通り賃貸契約解除の効力を発し、貸借人は未払い分を清算の上で部屋を明け渡さなくてはならなくなります。

なお、内容証明郵便1通を自分で作成し送付する場合、約1200円の費用が必要になりますが、記載内容に万全を期したい場合は弁護士に作成を依頼することもできます。当事務所では、本人名義で作成する場合は着手金3万円かつ報酬金なし、弁護士名義で作成する場合は着手金5万円かつ報酬金10%としております。

建物明け渡し請求の訴訟を起こす

内容証明郵便の記載事項が実行されず契約解除となったにも関わらず、滞納者が立ち退かない場合は、部屋を明け渡してもらうために明け渡し請求訴訟を起こします。
裁判所において重要視されるのは、催促を行ったにも関わらず家賃滞納を解消しなかった事実に加え、滞納者が延滞や未納を繰り返しており誠実ではないとして「大家と貸借人の関係が破壊された」という点になります。

また明け渡し請求訴訟では未納家賃の請求も同時に行いますが、一般的にはまず和解を進められ、合意に至らなかった場合は判決が下されることになります。
訴訟を起こすためには、訴状以外に不動産登記謄本や固定資産評価額証明書、切手、印紙、証拠となる内容証明郵便の控えや請求と未納の記録等が必要になります。

自力で明け渡し請求訴訟を起こすこともでき、その場合の費用は、未納額を基準とした訴額に基づいて計算され、切手代と印紙代で約2~3万円となることが一般的です。強制執行に至った場合は執行官に対して予納金を納めます。
ただし訴訟では難解な法曹用語を理解して使用したり、必要な事柄を簡潔に訴状にまとめたり、裁判期日には十分な主張を行う等難しい面も多いことから、弁護士に依頼する人が多いと言えます。

当事務所で訴訟や強制執行の手続きを受任した場合の費用は以下の通りです。

弁護士費用は決して安くありませんが、専門家に任せる大きなメリットがあります。
法の専門家が間に入ることで滞納者にはプレッシャーをかけることができ、迷惑行為や滞納行為がスムーズに解決することも少なくありません。

また当事者同士では感情的になりやすい話し合いも、弁護士相手だと粛々と進むことがほとんどです。何よりも訴訟にまつわる諸手続きは弁護士の専門分野であるため、安心して任せることができます。

すでに何度も同様のケースを経験している弁護士であれば、書類作成や交渉、訴訟から強制執行まで一連の流れを見通すことができるので、手続き全体が速やかに進みます。

明け渡し訴訟に続いて強制退去が執行される

明け渡し訴訟で判決が出た後は、一旦滞納者に対して部屋の明け渡しを求めます。それでも退去を渋り住み続ける場合は、大家は裁判所に対して強制執行を申し立て、許可を得て強制的に滞納者を退去させます。申し立てには以下の書類を用意しなければなりません。

• 債務名義：確定判決のことを指し、大家が明け渡し請求の権利を持つことを証明します。
• 執行文：申し立ての際、判決文に「強制執行できる」ことを証明する文言を追加してもらいます。
• 送達証明書：滞納者に債務名義が確実に届いたことを証明する書面を裁判所からもらって用意します。

以上3点を揃えたら、物件所在地の地方裁判所に強制執行を申し立てます。
この際、執行官に予納金を納めますが、強制執行を申し立てる物件や人数が増えれば、2万5000円程度ずつ追加されることになります。

執行官と大家、立会人等の関係者が強制執行する部屋に直接向かい、占有状況を確認の上、引き渡し期限と強制執行日時を記載した書面を部屋に貼り付けます。
これを明け渡しの催告と呼びます。強制執行は催告の1ヶ月後となり、それより2～3日前に引き渡し期限を設定します。

引き渡し期限内に滞納者が退去しなかった場合、催告から1ヶ月後に予定通り強制執行が実施されます。これを「断行」と呼びます。
執行官や執行補助者らが当該物件に出向き、開錠して部屋から荷物を運び出し、最後に鍵交換を行って完了します。

強制退去を執行するには実費10～50万円と弁護士費用がかかる

強制退去を執り行うためにかかる費用は、部屋の大きさや回収した動産の処分費用等により左右されます。
解錠技術者費用として約2万円かかり、運搬費用は1R の部屋なら約10万円ですが家族として入居していた場合は30～50万円かかるとされています。
回収した動産を引き取りに来なかった場合はその処分費用や保管費用も必要になり、約10万円の経費が発生することがあります。

一般的には弁護士に依頼して明け渡し訴訟や強制執行の申し立てを行いますので、上記に加え弁護士費用も必要になります。
当事務所で明け渡し訴訟と強制執行手続の両方を受任した場合は、着手金として25万円〜、報酬金として20万円〜を頂いています。なお未払賃料を回収した場合は、回収額の10％を別途ご請求させて頂きます。

一件の家賃滞納事案を解決するまでには、数ヶ月の期間と多大な費用を要することになりかねません。
大家にとっては家賃滞納だけでもダメージが大きいのに、さらなる出費を強いられれば大事です。

強制執行による退去は最後の手段とも言えるため、できるだけ早い段階で滞納者と折り合いをつけ、未納分の回収と退去をスムーズに進めることが大切です。
弁護士への依頼はそのためにこそ活用するべきものだと言えるのです。