購入後にマンションに欠陥を発見した場合の保証と損害賠償請求について

代表弁護士佐々木一夫 (ささきかずお)

マンションを購入してしばらく住むうちに、雨漏りや壁のひび割れ等の欠陥を発見した場合、誰に対して保証を求めれば良いのでしょうか。

ここでは、瑕疵担保責任を追及する場合の原則や、損害賠償請求についてご説明します。

新築マンションは10年、宅建業者から購入した物件は2年以上となる

不動産売買を行った場合、売買契約書には必ず瑕疵担保責任について明文化されているので、よく読み込んで確認することが大事です。予め定められた期間に発見された欠陥に関して、修理要請や損害賠償請求を行うために必要な部分になります。

建物の欠陥を意味する「瑕疵」は、基本構造にあたる「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」に分けられ、それぞれどの箇所に欠陥があったかを確認します。新築住宅の場合は住宅品質確保促進法により10年間の保証が義務付けられているので、下記の基本構造に瑕疵があった場合は無償修理を要請することができます。

「構造耐力上主要な部分」
住宅の基礎部分、基礎ぐい、住宅の壁や柱や床版、屋根や梁

「雨水の浸入を防止する部分」
屋根や外壁の仕上げと下地、開口部に設置すべき戸、建具、屋根や外壁内部や屋内を通る薄い排水管

一方、売主が宅建業者である場合は、瑕疵担保責任の保証期間は最低2年間となっています。
いずれの場合でも、責任追及できる期間を超えてからの損害賠償請求等は認められないので注意が必要です。

瑕疵担保責任を追及できる欠陥の程度

物件を購入し引き渡された時には気付かなかった欠陥を瑕疵と言い、雨漏りや壁のひび割れ、シロアリ被害等がこれに当たります。

瑕疵を発見したら、物件の売買契約書で保証期間と責任追及すべき相手を確認し、修理対応や損害賠償請求を行うことになります。
特に程度の大きな欠陥が見つかった場合は、通常の生活を送れないという理由から、契約解除を求めることもできます。

問題は、どの程度の欠陥を瑕疵と見なし責任追及できるのか、という点です。

雨漏りや壁のひび割れ等は、劣化によるものか初期不具合なのか判断するのが難しく、交渉や訴訟でもしばしば争点になります。
そこで国としては、住宅品質確保促進法に基づく基準を設けており、鉄筋コンクリート住宅または鉄筋鉄骨コンクリート住宅の場合は以下を参考にします。

壁、柱、床の傾き

3/1000未満の勾配の傾斜－瑕疵の存在可能性は低い
3/1000以上6/1000未満の勾配の傾斜－瑕疵の存在可能性は一定程度認められる
6/1000以上の勾配の傾斜－瑕疵の存在可能性は高い

壁、柱、床、天井、梁、屋根のひび割れ

2及び3に該当しないひび割れ－瑕疵の存在可能性は低い
3に該当するものを除く、幅0.3mm以上0.5mm未満のひび割れ－瑕疵の存在可能性は一定程度認められる
幅0.5mm以上のひび割れもしくは錆び汁を伴うひび割れ－瑕疵の存在可能性は高い

このような欠陥を発見した場合、発見から1年以内に、損害賠償を請求するか程度がひどい場合は契約解除を要求することが可能です。
つまり建物の瑕疵担保責任は2年間以上あるいは10年間であるものの、実際に瑕疵を見つけてから1年以内に責任追及しなければいけないことになります。

責任追及できる相手は売主

売買契約書は売主と買主の間で交わされるものであるため、瑕疵が見つかった場合も売主に責任を追及します。

建築工事を行う業者が売主となる注文住宅では、業者との間に請負契約が成立します。
従って、後に建物に瑕疵が見つかった場合、建築工事を行った業者に対して以下のように責任追及することが可能となります。

瑕疵の修繕

民法634条の規定に従い、建物に瑕疵が認められる場合、建築を行った業者は修繕の義務を負うことになります。

損害賠償請求

もし業者に対して修繕を求めない場合、代わりに修繕費用に相当する額を損害賠償請求し、受け取った金銭で別の業者に修繕を依頼することもできます。

仮に瑕疵の修繕を要求し、工事のために住居を利用できない状態となる場合は、一時的に借りる別住居費用等の損害を被ったとして賠償請求を行うことも可能です。

ずさんな設計や工事については不法行為責任を追及できる場合がある

以下いずれにも当てはまる例では、不法行為責任が問われることになります。

建物の瑕疵が著しく安全性を損なう

今すぐに限らず将来的に見ても住人の命や財産に大きな危険をもたらすような瑕疵。

実際に瑕疵による被害があるか、将来的に危険性が現実となる可能性がある

瑕疵を原因として住人が怪我をしたり命の危険に晒されたり、財産に影響を与えた場合。又は瑕疵をこのまま放置するとそれら危険性が現実のものとなる場合。

例えば、手抜き工事を原因とする建物の傾きがある場合、その建築方法は建築関連法規に抵触するため、不法行為責任追及の対象となります。
また、設計図に則って正しく施工されていないケースや本来備わっているべき設備が不足している場合も該当します。

民法第709条では「不法行為による損害賠償」について、故意か過失かを問わず他者の権利や利益を侵害した場合、損害賠償責任を負うことが明記されています。
責任を追及できる期間は、被害者が自身の被った被害を自覚し責任追及先が誰なのかを理解してから3年間か、被害が発生してから20年間のいずれかとなり、瑕疵担保責任追及の場合よりもかなり長くなっています。