赤羽・大宮で不動産トラブルに強い法律事務所

case1：投資用マンションに虚偽説明があり解約したい

電話で投資用マンションの営業を受け購入したものの、販売担当者の説明が虚偽であったことからトラブルになるケースが増えてきています。

電話や訪問販売の場合、たとえ契約を結んだとしても一定の条件下であればクーリングオフを適用することが可能です。
・不動産を購入した場合
・不動産会社からクーリングオフについて説明を受けてから8日以内であること
・上記期間内に買主が契約解除の意思表明をすること
これらの条件を満たしている場合はクーリングオフを適用することができます。

ただし、クーリングオフを適用できるのは、売主が宅地建物取引業者である必要があります。相手がそれ以外、または個人の場合はクーリングオフが出来ようできませんので、留意が必要です。

また、明らかな虚偽説明をしている場合も、契約取り消しができる可能性があります。例えば、「絶対に儲かる」「絶対に空室にならない」こうした断定的な表現は虚偽説明にあたる可能性が高いので、契約解除の見込みがあります。ただし、契約解除については相手方にも弁護士がついている場合が多いため、こちら側も弁護士など専門家を立てて応じる必要性が高いです。不当な契約に丸め込まれないためにも、できるだけトラブル解決のプロである弁護士に依頼しながら解決していくことをおすすめします。

case2：動産の購入後に重大な欠陥が見つかった

不動産の購入後、シロアリや雨漏りなど、通常要求されるような品質や性能を欠く重大な欠陥が見つかるトラブルがあります。このような場合、買主は損害賠償の請求、または契約の解除を行える可能性があります。

不動産の売買を行う際は、買主も欠陥がないか確認するのが通常です。しかし、いくら注意しても見つかりづらい重大な欠陥（瑕疵）があることも考えられます。そして、購入後に瑕疵が見つかった場合は、売主は瑕疵担保責任を負うことになっています。基本的には、売主が瑕疵を知っていたかどうかは関係なく瑕疵担保責任が追求されることになります。

瑕疵がある場合は、買主は売主に対して損害賠償請求を行うか、または瑕疵の程度が契約目的を達成できないほど重大な場合は契約解除をすることができます。ただし、損害賠償請求は、瑕疵の存在を知ってから1年以内に行わなければなりません。それを過ぎてしまいますと、請求権が時効消滅してしまいますので、できるだけ早期から対応していくことが重要となります。

case3：家賃滞納者を強制退去させたい

家賃滞納問題については、何よりもスピード対応が重視されます。当事務所でも、皆様の損害を最小限に抑えるためにも、最大限迅速な対応で解決にあたっています。

まず、2ヶ月以上家賃滞納が続いたら、すぐに借主へ連絡することをおすすめします。電話・郵便・訪問での督促はもちろんのこと、これ以上の家賃滞納を行なう場合は、契約解除することを「内容証明郵便」で送ることがポイントです。もし家賃の支払いがなければ、契約を解除し、強制退去の実行へと移っていくことになります。ただし、勝手に家にあがったり、鍵を変えたりすることはこちらが罪に問われる場合があるので控えてください。強制退去は明渡し請求訴訟を通して行なっていくことが基本です。訴訟を起こした場合、一般的には立ち退きまでは3〜5ヶ月ほどかかります。できるだけ早期に対応をすることで損害は最小限に止めることができますし、結果的に費用も抑えられる場合も多いです。家賃滞納にお悩みの方は、なるべくお早めに弁護士に相談することをおすすめします。

case4：アパート建替えのため居住者に立ち退いてもらいたい

大家都合で立ち退きを要請する場合は6ヶ月〜1年前までに行うのが一般的です。この際、入居者には、これまでの感謝の気持ちや立ち退きに対する補償を用意してあげることがトラブルの防止には効果的です。また、入居者の負担を少なくするために、可能であれば入居者の都合には柔軟に対応しながら交渉を進めていくことも重要となります。

立ち退きには正当な事由が必要となりますが、過去の判例を見てみると、老朽化、または大家都合（アパートにかかる税金が支払えないなど）での売却希望では、裁判になったとしても立ち退き要請が認められないことも考えられます。こうした場合は、入居者に立ち退き料を用意することが重要となります。ただし、立ち退き料に相場はなく、適正な金額を算定するには不動産問題への深い知見が必要です。当事務所では、居住者の経済的損失をベースとしながら、双方にとって適正な金額を算出するように努めています。

本人同士で立ち退き交渉をまとめることができればベストですが、現実にはトラブルになるケースも多いです。問題が大きくなる前に弁護士にご相談していただければ、交渉の余地も残っており、また、適正な立ち退き料を算出することも可能です。円満な解決をご希望の方はできる限り弁護士などの専門家に相談するようにしてください。