所有マンション等の家賃管理は、大家にとっては最も神経を払う事柄になります。本来なら定期的に支払われるはずの家賃が2ヶ月、3ヶ月、4ヶ月と未納続きになると、督促してもスムーズに支払われる可能性が低くなってくるからです。
ここでは、弁護士を介入させて家賃滞納入居者に対処する方法とその際の弁護士費用の目安についてお伝えします。
家賃滞納者にはまず内容証明郵便による意思表示を行う
家賃滞納者に対しては契約解除も視野に入れた督促を行うことになります。この場合は法律に従い、以下の事柄を明記することになっています。
- 貸借人が賃貸料を滞納していること
- 督促してもなお支払わないこと
- 滞納分を指定期日までに支払うこと
- 支払わなければ賃貸借契約を解除する旨
以上について明記した上で内容証明郵便を使い確実に貸借人の元に届けます。貸借人が指定期日までに滞納家賃を支払わなかった場合、通告通り賃貸借契約を解除することができます。契約解除に至ったら貸借人は退去しなければいけませんが、もし部屋を明け渡さなかった場合は裁判所に訴えることになります。
| 【ワンポイントアドバイス：滞納してもすぐには追い出せない】 |
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| 借地借家法では貸す人よりも借りる人を保護する規定が多いため、たとえ家賃を滞納していたとしても賃借人を部屋から退去させることは簡単ではありません。 例えば、家賃を１ヶ月分滞納したからといって、それで裁判によってすぐに建物明け渡しがしてもらえるわけではありません。過去の傾向では、最低でも家賃３ヶ月分以上の滞納がなければ、裁判に訴えたとしても勝てない可能性が高いのが現実です。 裁判所には間違いなく正確に記載された訴状を提出し、期日には出頭する等、原告としては馴染みのない専門的な作業に臨まなければなりません。 また内容証明郵便の送付や訴えを起こしても、貸借人がなかなか出ていかないトラブルも考えられます。 |
弁護士費用のほとんどは「着手金」と「成功報酬」から成り立っている
弁護士に依頼した方が良いとわかっていても、費用が不明なため躊躇することがあるかも知れません。そんな時は、弁護士費用が「着手金」と「成功報酬」で成り立っているという基本的な仕組みを理解しておくと安心です。
弁護士に対し案件対応を依頼したした場合、まず初めに「着手金」を支払います。着手金の支払いをもって弁護士は依頼者の代理人となり、各種の処理に着手することができるのです。開始時点で支払う金銭のため、事件解決の成功や不成功は影響しません。一方、依頼した案件が解決した時点で支払うのが「成功報酬」です。貸借人が部屋を実際に明け渡した場合は何万円、裁判所において和解成立した債務額の何%と、予め取り決めた額を弁護士に支払います。
家賃滞納や退去に関するトラブルは、個々の案件で背景事情や難易度が変わってくるため、当事務所では案件ごとに費用を設定しています。家賃滞納による建物明け渡し請求事件では、まず始めに内容証明郵便により滞納家賃の督促や契約解除の通知をすることが通常です。
当事務所の費用目安としては以下の通りです。
内容証明作成
| 本人名義で作成する場合 | 着手金3万円〜／報酬金なし |
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裁判による事件解決
| 裁判手続のみ | 着手金20万円〜／報酬金20万円〜 （未払賃料を回収した場合は、別途回収額の10％をご請求。） |
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| 弁護士名義で作成する場合 | 着手金25万円〜／報酬金20万円〜 （未払賃料を回収した場合は、別途回収額の10％をご請求。） |
| 強制執行手続のみ | 着手金10万円〜／報酬金20万円〜 |
また、受任した場合は以下についてヒアリングを行い、適切な提案をさせて頂きます。
- 契約書等の各種書類の確認
- 書類記載内容の確認
- 賃貸料の不払い期間
- 貸借人の挙動
- 貸借人以外の人物が占有している等、特に調査が必要となる点はないか
- 貸借人が支払いに応じず強制執行に至りそうか
まずは、どのような流れでその貸借人の滞納が始まり、どのように督促を行い、貸借人の経済状況等変わった点はなかったか等しっかりと状況整理を行うところから始まります。
弁護士事務所により異なる「相談料」や事件処理にまつわる「実費」が生じる可能性も
問題について弁護士に初めて相談する時は、相談料がかかることがあります。初回のみ無料としている事務所もあれば、初回は30分で5000円、30分で1万円と様々です。当事務所では、初回相談料は1時間まで無料としており、そのまま受任に至った場合は相談料を着手金の内金として充当させて頂いております。
貸借人との任意交渉においてどうしても退去に至らない場合、「建物明け渡し請求訴訟」を裁判所に起こすことになります。この時、着手金や成功報酬とは別の費用として、案件処理に必要となる以下のような費用が「実費」として発生することがあります。
- 裁判所に納める収入印紙代
- 書類郵送のための切手代
- 必要書類を確保する際のコピー代
- 遠方まで出向く必要のある案件における交通費や宿泊費
- 場合により登記事項証明書や土地建物の鑑定や測量にまつわる費用等
- 裁判所への予納金
建物明け渡し請求訴訟では、土地の固定資産評価額の4分の1と建物の評価額の2分の1を訴額として計算し印紙代が決まりますので、仮に訴額が500万円であれば印紙代は3万円となります。
所有不動産の評価額や権利関係を調べる場合は、登記事項証明書や固定資産評価証明書が必要になり、それぞれ500円前後の費用が発生します。
建物の明け渡し請求において強制執行を申し立てることになった場合は、予納金として約6～7万円を納めることになります。
また、貸借人の生活動産を差し押さえることはできませんが、それ以外に宝石等の資産価値の高い動産を所持している場合は、これらを差し押さえることもできます。この場合の予納金は約4万円となります。
問題がこじれやすく専門性が高い不動産問題は速やかに弁護士へ相談を
賃貸借契約解除の手続きや建物明け渡し訴訟、強制執行に至るまで、滞納者に対する各種手続きは非常に専門的かつ煩雑で、両者の感情ももつれやすいと言えます。
自分で調べながら内容証明郵便を作成したり訴状を書いたりして、自力で臨むことも可能ではありますが、専門的な知識は非常に難解で理解に苦労しやすく多大な時間と労力を要します。
さらに感情的なもつれが深刻になってくると、関係者双方が冷静に問題解決に取り組むことが難しくなってきます。
だからこそ、最初の段階から弁護士に相談の上案件を依頼し、間違いのない手続きを進め明け渡しの成功率をより高めることがとても大事なのです。
経験のある弁護士に依頼すれば、書類作成や相手方とのやり取り、訴えの進め方等に精通しているため、非常にスムーズになります。交渉時にも弁護士が介入すると冷静になるケースが高いため、退去や未納家賃の回収が期待できます。
アパートやマンションの所有者としては、未納家賃を回収し部屋を明け渡してもらわなければ自分自身の収入に直接影響しますし、問題が長引けば他の居住人にも不穏な空気は伝わり退去の連鎖を生む可能性もあります。
資産であるアパート・マンションは、常に健全な状態を維持することで初めて継続的な収入を生むようになるので、早い段階で速やかに弁護士に依頼し、迅速な解決を目指すことがとても大切なのです。
